direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Musselkanaal, Markstraat Jan Kortstraat
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0037.BP1904-on01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie Marktstraat 66-68 te Musselkanaal zijn voormalige winkelpanden gesloopt, op de fundering na. Het plangebied betreft de kadastrale percelen OWDOO C 9275 en 7249. De nieuwe stedebouwkundige invulling betreft het bouwen van zeven grondgebonden woningen, vier langs de Marktstraat en drie aan de Jan Kortstraat.

Voor het plangebied geldt de beheersverordening 'Stadskanaal Noord en Musselkanaal' (vastgesteld op 20 november 2017). In de beheersverordening heeft het plangebied de bestemming 'Centrumdoeleinden', met een aangeduid bouwvlak en maatvoeringsvoorwaarden. Het bebouwingspercentage betreft 80%, de maximum bouwhoogte 10 m en de maximum goothoogte 6 m.

Ter plaatse van Marktstraat 66-68 geldt in aanvulling op de beheersverordening dat de gronden en bouwwerken mogen worden gebruikt voor commerciële ruimte en appartementen, conform de omgevingsvergunning (projectbesluit, verleend op 7 december 2010).

Het nieuwe plan past niet binnen de bestemming zoals in de beheersverordening en het projectbesluit is aangegeven. Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld om de herstructurering mogelijk te maken.

1.2 Leeswijzer

In het vervolg van dit bestemmingsplan wordt in de eerste plaats ingegaan op de inhoud van het plan en de motivering daarvan. Dit gebeurt in Hoofdstuk 2. In Hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid van het rijk, de provincie en de gemeente besproken, waarna in Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de regels gegeven. Als laatste wordt in Hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan besproken

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het dorp Musselkanaal en wordt in het noorden begrensd door de Jan Kortstraat en in het zuidwesten door de Marktstraat.

Op onderstaande afbeelding is de begrenzing van het plangebied (paars gebied) weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0002.jpg"
Figuur 1. begrenzing plangebied (parsgebied)

2.2 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie zullen er in totaal zeven grondgebonden woningen worden gebouwd, vier langs de Marktstraat en drie aan de Jan Kortstraat. Het blokje van vier woningen wordt met de voorgevels gesitueerd op de het kanaal langs de Marktstraat. De overige woningen worden met de voorgevels gesitueerd op de Jan Kortstraat.

In totaal worden 11 parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van de woningen. Ten eerste worden 5 parkeerplaatsen voor de woningen langs de Jan Kortstraat gerealiseerd. Er worden ook 6 parkeerplaatsen gerealiseerd in het noordoosten van het plangebied. Deze zijn bereikbaar vanaf het Willem Diemerplein en via een pad (alleen voor voetgangers) tussen de twee woningblokken door.

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0003.jpg"
Fuguur 2. Digitaal bouwplan

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0004.jpg"
Figuur 3. 3D schets

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie doelen uitgewerkt:

  • vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • verbeteren van de bereikbaarheid;
  • zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hiervoor genoemde doelen zijn dertien nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de ladder van duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 4.2 toelichting wordt hier verder op ingegaan.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening heeft het Rijk voorts enkele nationale belangen voorzien van bindende regels. Deze dienen bij ruimtelijke plannen in acht te worden gehouden. Het plangebied ligt niet in een gebied waarvoor bindende regels zijn opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie
De Omgevingsvisie 2016-2020 van de provincie Groningen bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Doel van de Omgevingsvisie is het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie verder verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. De provincie wil ruimte bieden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen. Activiteiten lopen steeds meer door elkaar heen. Dat heeft gevolgen voor het ruimtegebruik. Functies, als bijvoorbeeld wonen en werken, zijn steeds minder van elkaar gescheiden. Door samenwerking met mede-overheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in deze Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen, zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen, samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie is al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen'.

RUIMTE

  • 1. Ruimtelijke kwaliteit
  • 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
  • 3. Ruimte voor duurzame energie
  • 4. Vitale landbouw

NATUUR EN LANDSCHAP

  • 5. Beschermen landschap en cultureel erfgoed
  • 6. Vergroten biodiversiteit

WATER

  • 7. Waterveiligheid
  • 8. Schoon en voldoende water

MOBILITEIT

  • 9. Bereikbaarheid

MILIEU

  • 10. Tegengaan milieuhinder
  • 11. Gebruik van de ondergrond

De Omgevingsvisie is een kaderstellend document voor de uitwerking van het beleid op deelterreinen door de provincie zelf en door gemeenten en waterschappen. Ook voor andere partijen (bedrijven) die iets willen dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, biedt de Omgevingsvisie houvast. De provincie wil met de Omgevingsvisie ruimte bieden en uitnodigen. Maar uit deze Omgevingsvisie vloeien ook richtlijnen en voorschriften voort die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening. Hiermee werkt het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) door in plannen van gemeenten en waterschappen.

Op de kaart 'Ruimte' is aangegeven dat het plangebied tot het 'stedelijk gebied' behoort. De provincie wil stedelijke ontwikkelingen zo veel mogelijk laten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied, dit in lijn met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In paragraaf 4.2 van de toelichting wordt hier verder op ingegaan.

Op de kaart 'Landschap' is aangegeven dat het plangebied tot de 'veenkoloniën' behoort. Kenmerkend voor de veenkoloniën is het grootschalig open landschap met een rationele verkavelingsstructuur van kanalen en wijken. In dit landschap liggen kanaaldorpen met een mix van burger-, agrarische en industriële bebouwing.In dit deelgebied dient in het bijzonder rekening te worden gehouden met:

  • de grootschalige openheid en rationele verkaveling;
  • de koppeling tussen langgerekte bebouwingslinten en kanalen en wijken met planmatige opzet; de herkenningspunten in linten: bruggen, sluizen, fabrieken en watertorens;
  • de karakteristieke doorkijken in de linten;
  • verdichtingen in het lint bij bruggen, sluizen en fabrieken;
  • het contrast tussen het kleinschalige lint en het grootschalige open landschap.

Op de kaart 'Mobiliteit' is aangegeven dat het plangebied tot 'militaire laagvliegroutes' behoort. Boven Westerwolde en het uiterste westen van onze provincie liggen militaire laagvliegroutes voor jachtvliegtuigen en transportvliegtuigen. Daar geldt een minimale vlieghoogte van 75 m. In verband met de veiligheid mag onder deze laagvliegroutes niet hoger worden gebouwd dan 40 m.

Op de kaart 'Opgaven' is aangegeven dat het plangebied tot 'groei en krimp' behoort. In topkrimpgebieden moet de woningvoorraad afnemen. Daarbij gaat het voor een belangrijk gedeelte om de krimp in de koopsector. Wat betreft nieuwbouw is het gewenst aan te sluiten bij de woonvisie. Het initiatief sluit aan bij de woonvisie (zie paragraaf 3.3)

De overige kaarten van de Omgevingsvisie - waaronder 'Schaalvergroting landbouw' en 'Intensieve veehouderij' - geven geen specifieke waarden of belemmeringen voor het plangebied aan.

Omgevingsverordening
In de Omgevingsverordening zijn voorschriften vastgelegd waaraan ruimtelijke plannen getoetst moeten worden. Voorliggende woningbouwontwikkeling op de locatie Musselkanaal 66-68 is getoetst aan het provinciaal beleid en bijbehorende voorschriften.

Woningbouw (afdeling 2.4)
In de Omgevingsverordening zijn voorschriften opgenomen ten aanzien van woningbouw. Een bestemmingsplan dat voorziet in de bouw van nieuwe woningen moet naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie.

Voorliggend plan is getoetst aan de Woonvisie Stadskanaal 2015-2025. In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op de toetsing van het plan aan de Woonvisie. Conclusie is dat de nieuwbouw in overeenstemming is met de Woonvisie en daarmee voldoet het plan aan het voorschrift zoals opgenomen in afdeling 2.4 van de provinciale Omgevingsverordening.

Voorts is op de kaart 'Normen bergings- en afvoercapaciteit regionale wateren' geeft voor het plangebied aan: 'Bebouwd gebied - 1:100 jaar'. Dit betekent dat in dit gebied (zonder maatregelen), eens in de 100 jaar rekening moet worden gehouden met wateroverlast.

De overige kaarten van de Omgevingsverordening - waaronder 'Windenergie' en 'Intensieve veehouderij' - geven geen specifieke waarden of belemmeringen voor het plangebied aan.

3.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 2025
Onder de naam 'De hoofdstad van de Veenkoloniën, pionieren in de proeftuin' heeft Stadskanaal in 2009 de Toekomstvisie voor de periode tot 2025 vastgesteld. Deze Toekomstvisie 2025 betreft een actualisering van de eerdere Toekomstvisie 2000.

De Toekomstvisie 2025 bevat wensbeelden, ambities en doelen, op basis van kansen die trends en ontwikkelingen bieden. Stadskanaal is als 'de metropool van de Veenkoloniën' de onbetwiste centrumplaats van dit gebied met een compleet pakket aan voorzieningen. En ook de proeftuin voor pioniers. Als strategie - de manier waarop de doelen werkelijkheid worden - kiest de gemeente voor een regierol waar initiatieven niet vanzelf tot stand komen. De gemeente wil een doe-mentaliteit, gericht op projecten en initiatieven met een meerwaarde voor allen. Zo worden combinaties gecreëerd van identiteit, sterke punten en mogelijkheden.

Stadskanaal stelt verschillende doelen qua ontwikkeling van economie, werken en leren. Dit betreft onder meer het stimuleren van (startend) ondernemerschap in de hele gemeente en het scheppen van ruimte voor bedrijvigheid.

Stadskanaal Koersvast
In 2017 heeft de gemeente dit koersdocument opgesteld onder de noemer 'Nait soezen, moar doun'. In dit document wordt gesproken over een gemeente waar het goed wonen en leven is en waar behoefte is aan kwalitatief goede voorzieningen. Voor wat betreft Musselkanaal wordt aangegeven dat gebouwd wordt aan een vitaal dorp met goede, betaalbare, energiezuinige, maar vooral gewilde woningen.

Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
In 2015 heeft de gemeente de woonvisie vastgesteld. Door het kantelen van de woningmarkt en vanwege de voorspelde bevolkingsdaling is de gemeente de afgelopen jaren terughoudend omgegaan met menig bouwinitiatief. Met 'minder' wil de gemeente een goede en betaalbare woonkwaliteit in stand te houden. De belangrijkste ontwikkelingen betreffen de betaalbaarheid van het wonen; krimp; het opvangen van de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg; de kerntakendiscussie omtrent corporaties; het energieakkoord; en tot slot aanspraak maken op de burgerkracht.

Uit onderzoek blijkt dat het aantal inwoners in 2025 met ruim 9% zal afnemen ten opzichte van 2013. Uitgegaan wordt van een afnemend inwonersaantal na 2018. De gemeente zet in op behoud en versterking van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. Dit wil de gemeente onder meer bereiken door verdunning van de woningvoorraad, te combineren met beperkte nieuwbouw. Beide ontwikkelingen moeten ervoor zorgen dat er een duurzame ruimtelijke structuur in tact blijft, gekoppeld aan voldoende sociaaleconomisch draagvlak. Nieuwbouw dient primair ter vervanging van de bestaande voorraad en met vervangende nieuwbouw kan ook een kwaliteitsslag worden gemaakt.

Nieuwbouw en vervangende nieuwbouw moeten een bijdrage leveren aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en/of het versterken van het sociaaleconomische draagvlak. De lintbebouwing langs het kanaal is een belangrijke (stedenbouwkundige) drager in onze gemeente. Vervangende nieuwbouw zien wij als een mogelijkheid om de kwaliteit van de linten te versterken. Het accent van het versterken ligt bij de centra van de kernen. Bovendien is de behoefte aan eengezinswoningen groot, mede doordat de beschikbaarheid van eengezinswoningen kan teruglopen door een toenemend aantal ouderen dat niet doorstroomt.

Het initiatief gaat uit van het bouwen van sociale woningbouw bedoelt voor verhuur. Dit betreffen eengezinswoningen. Het initiatief sluit daarom aan bij de ambitie van de gemeente om de ruimtelijke kwaliteit en het sociaaleconomische draagvlak te vergroten. Zo wordt ervoor gezorgd dat de sociale huurwoningvoorraad voldoende betaalbaar en beschikbaar is. Bovendien vindt de ontwikkeling plaats in de lintbebouwing langs het kanaal.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief past bij de ambities uit de woonvisie van de gemeente. Het initiatief geeft tevens invulling aan het project "Integrale gebiedsontwikkeling Musselkanaal" en het voldoet aan de kaders van de nieuwe woonvisie die voor de tweede helft van 2020 op de planning staat.

Convenant
De gemeente werkt op het gebied van volkshuisvesting nauw samen met de corporaties Lefier en Woonservice Drenthe. Inhoudelijke en procedurele afspraken tussen de gemeente en Lefier ten aanzien van de woningbouwprogrammering zijn vastgelegd in een convenant.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In de navolgende paragrafen wordt de uitbreiding van het bedrijfsmatige gebruik getoetst aan de planologisch relevante omgevingsaspecten.

4.1 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Dit geldt niet voor wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt. Deze wegen vallen buiten het kader van de Wet geluidhinder.

De Marktstraat en Jan Kortstraat kennen een maximum snelheid van 30 km per uur. De wegen vallen daarom buiten het kader van de Wet Geluidhinder. Dit houdt in dat akoestisch onderzoek niet aan de orde is.

4.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Wetgeving
De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. De Ladder is opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

  • 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
  • 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
  • 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
  • 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
  • 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Afweging
In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Ad 1.
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921). Dit betekent dat de laddertoets niet van toepassing is op onderhavig planvoornemen, welke strekt tot de toevoeging van 7 woningen. Er is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en het voornemen hoeft daarom niet te worden getoetst aan de overige 4 genoemde aspecten.

Ook wanneer de Ladder niet van toepassing is, moet worden gemotiveerd dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is. Het gaat hier om een herstructurering van een gebied waar eerder winkelpanden stonden, die gesloopt zijn op de fundering na. Er worden 7 woningen teruggebouwd.

Het plan is getoetst aan de Woonvisie Stadskanaal 2015-2025, zoals beschreven in paragraaf 3.3. In de Woonvisie is aangegeven dat er sprake is van een afnemend inwoneraantal. De gemeente zet daarom in op behoud en versterking van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. Dit wide gemeente onder meer bereiken door verdunning van de woningvoorraad, te combineren met beperkte nieuwbouw. Nieuwbouw moet een bijdrage leveren aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en/of het versterken van het sociaaleconomische draagvlak. In het plangebied is sprake van het bouwen van sociale woningbouw. Dit betreffen eengezinswoningen. Zoals is gemotiveerd in paragraaf 3.3, sluit het initiatief aan bij de ambitie van de gemeente om de ruimtelijke kwaliteit en het sociaaleconomische draagvlak te vergroten. Het planvoornemen voor de realisatie van 7 sociale huurwoningen past in de Woonvisie en voldoet daarmee aan een goede ruimtelijke ordening. Het plan is op dit punt uitvoerbaar.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Wettelijk kader
Archeologische waarden dienen op grond van de Erfgoedwet te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. De belangrijkste uitgangspunten van de wet zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde 'veroorzakerprincipe'. Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt, financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of voor een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden.

In artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden mee gewogen bij het vaststellen van ruimtelijke plannen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

Afweging
Het plangebied ligt op grond van de Waardekaart archeologie gemeente Stadskanaal (Libau, 14 februari 2017) in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde. Vanuit archeologisch oogpunt gelden er geen beperkingen. Op basis van vastgestelde bodemverstoringen, eerder archeologisch onderzoek of op basis van een geringe kans op de aanwezigheid van archeologische resten is het grondgebied vrijgesteld van een onderzoeksverplichting. Archeologisch onderzoek kan daarom achterwege blijven.

Er is ook geen sprake van een bijzondere cultuurhistorische en (steden)bouwkundige waarde.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen dan ook geen belemmering voor de nieuwe ontwikkeling.

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0005.jpg"
Figuur 4. Uitsnede archeologische beleidskaart

4.4 Bodem

Wettelijk kader
Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk te worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Afweging
Uit bodem- en astbestonderzoek is gebleken dat ter plaatse sanering moet plaatsvinden. Op 19 juni 2019 heeft MUG Ingenieursbureau namens de gemeente een formulier melding sanering ingediend bij de provincie Groningen. Een bevestiging van deze melding door de provincie is als Bijlage 1 bij de toelichting gevoegd.

Na de bodemsanering is het plangebied geschikt voor wonen en zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.5 Water

Wettelijk kader
Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Deze paragraaf laat zien hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het projectgebied ligt in het beheergebied van waterschap Hunze en Aa's.

Plangebied
Op de locatie Marktstraat 66-68 te Musselkanaal zijn voormalige winkelpanden gesloopt, op de fundering na. De nieuwe stedenbouwkundige invulling betreft het bouwen van zeven grondgebonden woningen, vier langs de Marktstraat en drie aan de Jan Kortstraat. In totaal worden daarbij 11 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Digitale watertoetsprocedure
Op 18 november 2019 is de digitale watertoets doorlopen. De uitkomst hiervan is als Bijlage 2 aan dit plan toegevoegd. In aanvulling op de digitale watertoets is nog aan het Waterschap Hunze en Aa's gemeld dat er sprake is van een afname van de verharding. Vóór de sloop van de bebouwing was er circa 1.570 m2 aan verharding aanwezig in het plangebied. Als gevolg van de nieuwe ontwikkeling bedraagt de oppervlakte aan verharding circa 1.000 m2. Het Waterschap heeft bevestigd dat de korte procedure kan worden doorlopen en dat een standaard wateradvies wordt afgegeven. Voor verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het niet noodzakelijk het Waterschap te betrekken, als er met de opmerkingen gemaakt in het watertoetsdocument rekening zal worden gehouden tijdens de verdere uitwerking van dit plan. Bij eventuele aanpassingen van het plan die van invloed zijn op de waterhuishouding moet met het Waterschap worden overlegd.

Ten aanzien van het aspect water zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.6 Ecologie

Wettelijk kader
Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een ecologische inventarisatie van de natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Afweging
Op 9 maart 2018 is een quick scan flora en fauna uitgevoerd in verband met de voorgenomen sloop van de panden aan de Marktstraat 66 en 68 in Musselkanaal. In verband met het mogelijk voorkomen van vaste rust- of verblijfplaatsen van de huismus, gierzwaluw, vleermuis en steenmarter heeft in de te slopen bebouwing een nader onderzoek plaatsgevonden. Tijdens de bezoeken in mei en juni 2018 werd een steenmarter waargenomen. Er werden geen vaste verblijfplaatsen van vogels en vleermuizen aangetroffen. De beide rapportage zijn als Bijlage 3 en Bijlage 4 bij de toelichting opgenomen.

Inmiddels is de in 2018 nog aanwezige bebouwing gesloopt en is de beplanting, voor zover aanwezig, verwijderd en ligt de grond braak in de vorm van een (opgebrachte) zandlaag, zoals op onderstaande afbeelding is aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0006.jpg"
Figuur 5. Situatie palngebied (bron: Bügel-Hajema Adviseurs)

SOORTENBESCHERMING
Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

  • alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
  • dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
  • nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Van deze laatst genoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde 'lijst met vrijstellingen' opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

Gelet op de huidige situatie van het plangebied is het niet aannemelijk dat er strikt beschermde dier- of plantensoorten aanwezig zijn die door de voorgenomen werkzaamheden wezenlijk kunnen worden beïnvloed. In het kader van de te doorlopen planologische procedure zijn er vanuit de Wet natuurbescherming geen belemmeringen.

In het plangebied komen mogelijk wel enkele algemene kleine zoogdieren en amfibieënsoorten voor, die weliswaar beschermd zijn, maar zo algemeen, dat hun voortbestaan niet wordt bedreigd. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd voor het overtreden van verbodsbepalingen.

Door de voorgenomen werkzaamheden zullen voor vleermuizen geen verblijfplaatsen, vliegroutes en geen significant oppervlak aan foerageergebied worden aangetast.

Er treden geen negatieve effecten op; derhalve hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd.

In het plangebied noch in de directe omgeving daarvan zijn jaarronde vaste rust- of verblijfplaatsen (van strenger beschermde soorten) aangetroffen; hier zijn geen effecten te verwachten.

GEBIEDSBESCHERMING
Tijdens de bouwfase vindt enige emissie van NOx plaats als gevolg van de inzet van mobiel materieel, maar gezien de geringe omvang van de voorgenomen planontwikkeling en gelet op de ligging van het plangebied op 10,6 en 13,2 km afstand tot het meest dichtbij gelegen Natura 2000-gebied (Lieftinghsbroek en Drouwenerzand), is het niet aannemelijk dat deze emissie zal leiden tot een meetbare toename van depositie van NOx op verzuringsgevoelige beschermde Habitattypen in Natura2000-gebied. De voorgenomen activiteiten leiden niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming.

ZORGPLICHT
Voor alle in het wild levende dieren geldt de bepaling van de zorgplicht. Deze houdt in dat u bij de uitvoering van werkzaamheden, die nadelig kunnen zijn voor planten en dieren, in redelijkheid zo veel mogelijk nalaat of maatregelen neemt om onnodige schade aan planten en dieren te voorkomen. Door een zorgvuldige planning van de werkzaamheden kan de zorgplicht goed worden ingepast in het werk.

4.7 Externe veiligheid

Wettelijk kader
Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ookontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Afweging
In het kader van het plan is de risicokaart geraadpleegd (www.risicokaart.nl). Hieruit blijkt dat in de nabij omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en wegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, zijn gelegen.

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan. De Omgevingsdienst Groningen is op 8-6-2020 om bevestiging van dit standpunt gevraagd.

4.8 Verkeer en parkeren

Verkeersgeneratie
Volgens “kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” van de CROW kan worden uitgegaan van een verkeersgeneratie van 5,2 voor sociale huurwoningen. Op basis van het initiatief van 7 woningen betekent dit dat de verkeersgeneratie maximaal 37 ritten per etmaal bedraagt. Er wordt uitgegaan van een aandeel van 2% aan vrachtverkeer.

Parkeerbehoefte
De gemeente Stadskanaal houdt in haar beleid voor sociale huurwoningen 1,5 parkeerplaats per woning aan. Dit betekent dat de parkeerbehoefte van de 7 woningen 10,5 parkeerplaatsen bedraagt.

Ten eerste worden 5 parkeerplaatsen voor de woningen langs de Jan Kortstraat gerealiseerd. Er worden ook 6 parkeerplaatsen gerealiseerd op het terrein in het noordoosten van het plangebied. Er zal in totaal ruimte dus zijn voor 11 auto's. Onderstaande afbeelding geeft een weergave van de situatie.

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0007.jpg"
Figuur 6. Stedebouwkundige schets

Afweging
Samengevat kan worden gesteld dat met het planvoornemen de verkeersveiligheid niet in het geding komt en voor het bouwplan voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.

4.9 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader
Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

NSL/nibm
Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Bestemmingsplan
Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van 7 sociale huurwoningen. Op grond van de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (oktober 2012) is de verkeersgeneratie van dit type woning bepaald op 5,2 ritten per etmaal.

Toename verkeer ten gevolge van de uitbreiding per etmaal  
voertuigcategorie   Aantal ritten
nieuwe situatie  
Toename nieuwe situatie t.o.v. oude situatie   Procentuele toename  
Aantal ritten personenauto's   88   88   100%  
Aantal ritten vrachtverkeer   2   2   100%  
totaal   90   90   100%  

De verwachting is dat het plan leidt tot een toename van het aantal gemotoriseerde verkeersbewegingen met 90 ritten per etmaal.

Nibm-tool
Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil de nibm-tool april 2018 ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0008.jpg"

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 2% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project kan derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit vanwege wegverkeer is niet noodzakelijk.

ACHTERGRONDNIVEAUS
Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden.

Daartoe is gebruikgemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2018. Het RIVM produceert deze kaarten jaarlijks. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilometervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status.

De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen betreffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). De grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5) uit de wet zijn opgenomen in de navolgende tabel.

Grenswaarden luchtkwaliteit NO2, PM2,5 en PM10  
Luchtconcentratie   Norm  
NO2    
jaargemiddelde concentratie   40µg/m3  
PM2,5    
jaargemiddelde concentratie   25µg/m3  
PM10    
jaargemiddelde concentratie   40µg/m3  

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO2 per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO2 worden voldaan. Per 21 juni 2011 moest al aan de grenswaarden voor fijnstof worden voldaan. Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO2, PM10 en PM2,5.

Achtergrondniveaus luchtkwaliteit  
Stof   2018   2020   2030  
PM2,5   8,97µg/m3   7,82µg/m3   5,83µg/m3  
PM10   15,89µg/m3   14,15µg/m3   11,97µg/m3  
NO2   11,48µg/m3   9,47µg/m3   6,03µg/m3  

Afweging
Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Daarnaast is geconcludeerd dat het een nibm-project betreft.

Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

4.10 Milieuzonering

Wettelijk kader
Milieuaspecten worden in principe geregeld via de daartoe geëigende wetgeving. Daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten echter rekening te worden gehouden. Het gaat dan met name om de situering van milieugevoelige functies ten opzichte van milieuhinderlijke inrichtingen.

Om te bepalen welke afstanden dienen te worden aangehouden, wordt de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' gehanteerd. De VNG-handreiking geeft op systematische wijze informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op gemeentelijk niveau op elkaar af te stemmen.

In de handreiking zijn richtafstanden van bedrijven tot bebouwing aangegeven. Deze richtafstanden hebben betrekking op de aspecten geluid, stof, geur en gevaar. De gegeven afstanden zijn richtafstanden en geen harde eisen. Dit betekent dat afwijken van de afstanden, mits goed gemotiveerd, is toegestaan. De afstand wordt gerekend van de grens van de bestemming die milieubelastende functies toelaat tot de gevel van de milieugevoelige functies. Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' wordt het omgevingstype 'gemengd gebied' onderscheiden. Een gemengd gebied is een gebied met een matig tot sterke functiemenging. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden met één stap terug worden gebracht.

Onderzoek
Het bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen mogelijk. In de omgeving van het plangebied bevinden zich in veelal woningen en detailhandel. In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse functies, zoals restaurants, cafetaria, kappers en een Coop supermarkt. Dit betreffen functies uit milieucategorie 1. Voor zulke activiteiten geldt een richtafstand van 10 m (voor het aspect geluid). Omdat sprake is van gemengd gebied kunnen de richtafstanden teruggebracht worden tot 0 m. Voor de nieuwe woningen geldt daarom dat geen minimale afstand van de bovengenoemde bestemmingsgrenzen bestaan.

De richtafstanden vormen daarmee geen belemmering voor de bouw van de woningen. Omgekeerd belemmert de bouw van de (milieugevoelige) woningen het functioneren van de andere functies niet.

Afweging
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan.

4.11 M.e.r.-(beoordelings)plicht)

Wettelijk kader
In lijst D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. zijn activiteiten opgenomen die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer de actviteiten onder de in kolom 2 van de lijst D opgenomen drempelwaarden blijven, moet het bevoegd gezag zich er nog steeds van vergewissen of de activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Als gevolg van de meest recente wijziging van het Besluit m.e.r. op 21 april 2017 (in werking getreden op 7 juli 2017) geldt de verplichting om een aanmeldnotitie voor een vormvrije m.e.r.-beoordeling op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag, waarin informatie wordt gegeven over de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten. Het bevoegd gezag moet op grond van deze aanmeldnotitie vervolgens beoordelen of voor de activiteit een m.e.r.-beoordeling of milieueffectrapportage moet worden gemaakt. Dit wordt gemotiveerd in de overwegingen van het bestemmingsplan.

Onderzoek
In onderdeel D 11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r zijn de drempelwaarden voor een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Voor woningbouw zijn die drempelwaarden een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. De beoogde ontwikkeling uit voorliggend bestemmingsplan blijft met 7 woningen naar schaal en omvang ruimschoots onder de drempelwaarden van de activiteiten zoals opgenomen in onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. Gelet op de aard en omvang van het project kan het initiatief niet als een stedelijk ontwikkelingsproject worden gekwalificeerd in de zin van onderdeel D 11.2. Daaruit volgt dat er geen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Conclusie
Voor het onderhavig plan hoeft gezien het voorgaande geen m.e.r.-(beoordelings)procedure te worden doorlopen. Het plan is op dit punt uitvoerbaar.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

5.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat vooral om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder et cetera), soms onder voorwaardelijke voorwaarden toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

  • de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren;
  • de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van "werken, overige bouwwerken, en werkzaamheden" (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve:

  • het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

  • het bebouwen van de gronden;
  • het verrichten van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.1.2 Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

  • 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één enkelbestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling of ter beperking van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
  • 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode et cetera. Via een aanduiding wordt in de regels "iets" geregeld. Dat "iets" kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.
5.1.3 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

  • 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (Begrippen). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ookis bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (Wijze van meten).
  • 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Tenslotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
  • 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens Artikel 7 Anti-dubbeltelregel, Artikel 8 Algemene bouwregels en Artikel 9 Algemene afwijkingsregels.
  • 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2.1 Bestemmingen

Het bestemmingsplan heeft vier bestemmingen, te weten:

Artikel 3 Tuin
De voortuinen van de woningen zijn, voor zover gelegen voor de voorgevel, bestemd als 'Tuin'. Gebouwen zijn hier niet toegestaan, met uitzondering van erkers.

Artikel 4 Verkeer
Aan de Marktstraat worden vier woningen gerealiseerd. De middelste twee woningen zijn iets verder naar achteren gelegen dan de buitenste twee hoekwoningen. De strook gelegen voor deze middelste twee woningen is bestemd als 'Verkeer'.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De ontsluitingsweg en de parkeerplaatsen zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' wordt een parkeerterrein aangelegd.

Artikel 6 Wonen - 3
In totaal mogen zeven woningen worden gebouwd. Het aantal is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De voorgevel wordt in de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens gebouwd. De afstand van een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens moet ten minste 2 meter bedragen.

De goot- en bouwhoogte van de woningen gelegen aan de Jan Kortstraat bedragen respectievelijk ten hoogste 3,5 meter en 7 meter. De goot- en bouwhoogte van de woningen gelegen aan de Marktstraat bedragen respectievelijk ten minste 3,5 meter en ten hoogste 10 meter. De goot- en bouwhoogtes zijn aangeduid op de verbeelding.

De dakhelling bedraagt ten minste 30° en ten hoogste 60°.

Bijbehorende bouwwerken moeten ten minste 1 m achter de naar de weg gekeerde gevel worden gebouwd.

In totaal mag maximaal 50% van een bouwperceel worden bebouwd.

Een bed and breakfast voor maximaal 4 personen, mantelzorg en aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsactiviteiten zijn bij recht mogelijk, maar wel uitsluitend in combinatie met het wonen.

5.2.2 Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels.

In Overgangsrecht en Slotregel staan de overgangs- en slotregels, De overgangsbepalingen zijn standaardbepalingen die uit het Bro zijn overgenomen

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikt de gemeente over de mogelijkheid tot het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanneer sprake is van een bouwplan als bepaald in artikel 6.12 Wro en 6.2.1 Bro moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

De kosten voor de nieuwe ontwikkeling komen ten laste van de woningbouwcorporatie Lefier. Tussen gemeente en woningbouwcorporatie Lefier wordt een planschadeovereenkomst gesloten. Hierin wordt vastgelegd dat eventuele planschadekosten en overige kosten, welke het gevolg zijn van het bestemmingsplan, voor rekening van de woningbouwcorporatie komen.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikt de gemeente over de mogelijkheid tot het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanneer sprake is van een bouwplan als bepaald in artikel 6.12 Wro en 6.2.1 Bro moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

De kosten voor de nieuwe ontwikkeling komen ten laste van de woningbouwcorporatie Lefier. Tussen gemeente en woningbouwcorporatie Lefier wordt een planschadeovereenkomst gesloten. Hierin wordt vastgelegd dat eventuele planschadekosten en overige kosten, welke het gevolg zijn van het bestemmingsplan, voor rekening van de woningbouwcorporatie komen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak vooraf
Op 3 maart 2020 heeft de gemeente in MFA Lint in Musselkanaal een inloopavond georganiseerd voor omwonenden van Marktstraat en Jan Kortstraat. Hier zijn de plannen voor een nieuw bestemmingsplan aan de omwonenden voorgelegd. Van de 86 aangeschreven adressen waren er deze avond ongeveer 40 omwonenden aanwezig.

De reacties van de omwonenden waren eensgezind positief. De omwonenden hebben het gevoel dat er eindelijk wat staat te gebeuren op dit stuk braakliggende grond. De reacties van de omwonenden bij de georganiseerde inloopavond geven geen aanleiding om bepaalde aspecten van het plan te herzien.

Vooroverleg
Dit bestemmingsplan wordt in het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de 'overlegpartners', waaronder de provincie Groningen en waterschap Hunze en Aas. De provincie heeft echter aangegeven dat ten aanzien van dit plan geen vooroverleg vereist is op basis van haar besluit van 10 mei 2011. Het plan ligt binnen bestaand stedelijk gebied en past binnen de gemaakte woningbouwafspraken. Op 18 november 2019 is de digitale watertoets doorlopen. Na extra ingewonnen informatie heeft het waterschap op 12 december 2019 bevestigd dat de korte procedure kan worden doorlopen en het standaard wateradvies volstaat.

Het plan wordt daarnaast voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Als het vooroverleg of de terinzagelegging aanleiding geeft tot planaanpassingen, dan zullen die te zijner tijd in deze paragraaf worden vermel

afbeelding "i_NL.IMRO.0037.BP1904-on01_0001.jpg"
NL.IMRO.0037.BP1904-on01
ontwerp: 23 juni 2020